国务院总理温家宝１２月２６日在中央人民广播电台与网友交流时谈到，解决房价上涨过快，要抑制投机，一方面利用信贷杠杆，另一方面要加强对土地的管理。

在此前后，新拆迁条例的公布，也引起不小争议，争议焦点之一就是对房屋产权的保护以及土地征用制度的异议。

改革现行土地管理制度，学界呼吁多年，随着城市大规模拆迁、房价井喷式上涨、进城农民骤增等等，源于土地制度约束的各种社会矛盾开始增加，并有激化趋势。如何进行新一轮土改？中共中央党校校委研究室副主任周天勇在接受中国经济时报记者独家采访时提出，在不改变“国有和集体所有”的前提下，对现有土地要实行延长年期、赋予产权、平等入市、以税代金的综合改革。

土地制度不改，有人会流落街头

中国经济时报：征收条例征求意见稿一出，即引发热议。它涉及农民宅基地变更和城市居民未到期的房产变更，因而影响了很多人的生活。

周天勇：今年以来，各地进行村庄整治，为了从农民的宅基地获得建设用地指标，在土地拆迁、占补平衡过程中，一方面确实给建设腾出了很多土地，但另一方面也造成很大的社会矛盾。从法理上讲，拆迁条例和物权法是矛盾的，拆迁条例强调公共利益，物权法要保护私人财产，两者是矛盾的。现在看，发展经济，推进城镇化、工业化，搞建设，没有土地肯定不行。目前村庄的占用面积大概为２．７亿亩，大量的土地被村庄低效利用，土地浪费很大，而且村庄占用的都是很好的耕地。如果能从中整理出１亿亩土地的话，对我们节约耕地，推进城市化意义非常重大。

中国经济时报：拆迁条例和物权法有冲突，节约土地和土地拆迁有矛盾，两难问题的形成，根源何在？

周天勇：根子在国有集体土地制度和土地征用制度。这种土地制度近期导致地方政府圈地、囤地、卖地的积极性高涨。把５０年、７０年的租金一次性收起来，一年内花掉，现任领导不管下任的发展条件，财政收入是不可持续的。城市建设总有结束的时候，根据我们的研究，到２０４０年，假定中国有１５．５亿人口，８０％住在城市里，需要１．８亿亩土地，现在城市建设占地７６００万亩，还需要增加１．１亿亩。土地总有饱和的时候，城市总有建完的时候，建完以后，土地财政就枯竭了。地方政府今天热衷于圈地，未来财政肯定要枯竭，未来也很可能导致全国性的财政危机。

中国经济时报：现在拥有住房的城市居民的土地使用权最长７０年，实际上就是交了７０年的租金，并没有真正的产权。

周天勇：问题在于７０年以后怎么办。土地出让７０年、５０年，按当时的低价收取土地出让金，对企业而言，工业用地有不同的地价，有的３万元，有的５万元，工业用地最高也就２０万，因为不是财产，只能按无形资产在会计账目上进行分摊，分摊到７０年以后，１亩地按照历史价格是３万—２０万，但是７０年以后地价可能是３万—２０万么？涨１０倍，甚至百倍都是有可能的。按照土地法的规定，企业再使用，必须再进入土地出让程序，再缴纳土地出让金。如果不缴土地出让金，企业就得关闭，实际上企业是交不起的，到那时，企业会发生大规模的破产、倒闭，大量的工人会失业，形成严重的社会动荡和危机。

同理，居民住宅到期后，也会面临重新交纳土地出让金的尴尬问题，否则使用权将收归国有。实际上一个楼中有退休的，有失业的，有低收入的，数亿居民别说是到期地价上涨的款额，就是目前这样高的出让金，都是交不起的，如果国家强制执行，会使大量居民流落街头，无家可归。另一面，如果所有企业和个人都交不起，国家就不收了的话，国有土地制度就形同儿戏。因此，目前土地国有的有关条款，或者是一纸废文，或者是导致动荡的导火索。

财政金融危机不可避免

中国经济时报：目前的土地管理制度在未来可能导致财政的不可持续，在金融系统内存在哪些风险？

周天勇：这会导致大量的呆坏账。因为很多企业有负债，企业倒闭，贷款就还不上了，包括一部分居民，如果有银行有住宅抵押的贷款，如果使用年限到期，失去现在的使用产权，则也会形成呆坏账，最后导致银行金融危机，货币体系不稳，形成经济危机。

值得特别注意的是，现在城市居民的住房有产权证，农村居民的宅基地没有产权证，城市居民可以用自己的住房抵押贷款办企业，但农村居民的宅基地却不能抵押入股变现，不能使他的资产退出后成为购买城市住宅能力的一部分，也不能成为到城市创业资本的一部分。而中国台湾、韩国、日本的住宅可以交易，就可以换一部分钱到城市里办个小工厂，做个小买卖，可以买得起城市的房子。现在的土地管理制度把农民在城市创业、购买住房的资本来源渠道给堵死了。我认为这是不公正和不平等的，制度设计上有缺陷。

中国经济时报：房产税一方面可以增加地方税收，另一方面可以抑制房地产投资。你怎样评估开征房产税？

周天勇：房产税不开征不行，不征不能整治房屋的投机、土地的浪费和财政的不可持续，以及抑制贫富差距扩大。但开征也面临一个问题，现在的土地出让金废不废掉？出让金不废掉，又开征房产税，这是双重负担。这条路坚决不能走，否则老百姓负担更沉重了。开征房产税和土地交易增值税的时候一定要废除土地出让金制度。然而，房产税是一种财产税，而使用权不是自然人和法人拥有的财产，７０年只是租金，不能以财产税征税，硬性开征，是违法的。如果开征，由于土地是政府的，国有土地上的房产税只能由政府自己交。这又是一个两难。

土改会促进经济良性发展和社会平静安定

中国经济时报：你觉得改革土地制度从何入手？

周天勇：首先废除政府垄断卖地的格局，取消土地的行政招拍挂。所有的集体土地，国有土地，不管什么性质，不管是法人拥有还是自然人拥有的土地使用权，都平等地进入农地、建设用地等交易市场，改变土地供应的行政寡头垄断，平等入市。我们坚决不能走土地私有化这条路，但是要在市场经济体制下，创新土地使用权和财产权的实现方式。

为了便于土地制度改革的推进，在保持土地国有和集体性质不变的前提下，延长土地使用权，林地、耕地、改造过的沙漠盐碱滩涂地，其使用权定为１０００年，农民宅基地、居民住宅用地５００年，工商金融等企业用地３００年，形成近似土地财产权。

对上述土地的长期使用年期进行确权发证，不论集体土地年期，还是国有土地年期，法律上均视为一种近似财产物权，有继承、交易、抵押、入股、出租等所有财产的物权属性。

政府不再收取土地出让金，以及取消在土地开发和商品住宅方面的各种费项，合并一些税项，改为征收土地房屋交易增值税和房产税。

土地制度改革的核心是，延长年期，赋予产权，平等入市，以税代金。

中国经济时报：这种改革方案的设计，从长远看，有哪些“利好”？

周天勇：我认为，至少会出现以下局面：形成竞争性的土地供应市场，降低地价；抑制房屋投机需求，平抑房价。形成未来政府永不枯竭和可持续的地方财政，防止地方政府圈地囤地、浪费使用土地，并防止通过土地财政扩张滥用土地。现在的土地财政是从低收入者手中收钱，低收入者买房，房价那么高，实际上是这些人贷款替政府纳税。改革后，将会防止现行土地及房屋等财产、财政制度形成的两极分化。使农民的土地财产化，能变现为在城市里有创业的资本。避免城市居民无家可归，流落街头，防止企业再交出让金而倒闭引起大规模失业，避免社会矛盾激化。

游资越来越多，规模越来越大，用土地产权制度的创新，使改造土地的投资者有土地的长期使用年期，开辟了一条吸收社会资金投资渠道，防止游资冲击房市、农产品市场等等。

要尽快改革现行土地管理制度，特别是“十二五”期间，当作与财政税收体制改革一样重大的体制进行改革，只有这样，才能避免未来国民经济和社会陷入重大的危机，并良性运行和健康发展。